从鬼城到入住率50%，这或将成为特色小镇的典型案例

我做金融地产这一行已有十来年，遇到的各种类型的项目不计其数，看过的地块和走过的城市也如此。如今我站在一个10~20年的时间维度上去回顾这时代发展的大潮，会记得一

事实上，纵观中国房地产行业和行业的产品更新过程，就是一个迭代、不断更新的过程。我总结为七个小阶段：

这样，这样的循环一般可以在2到3年内形成一个子品类的演化和迭代。

这种现象在一线城市表现得非常明显。纵观目前北京、上海、广州、深圳、杭州这五个一线城市，如果我们仔细审视每个城市的一些中心小街区单位，不用走很远，就能看到一个多元真实的活化石集群。房地产产品。

以上海为例。从民国时期的租界平房，到1990年代的夫家，再到2000年后的初级商品房，再到现在的精致升级豪宅；从传统百货商店，到购物中心，再到体验式文化创业，各个时期的建筑趋势、发展模式、流行风格，都在这样的雅各布斯式多元小街区中得到体现。

时间是一种武器。

有时候，随着时间的推移，一些原本火爆但并不火爆的项目已经悄然发生了变化。今天我要说的上海泰晤士小镇就是这样一个案例。

从空旷小镇到热门景区，环境变化促进小城镇成长成熟

泰晤士小镇项目源于上海“十一五”期间启动的大规模一城九镇规划。作为一个全球城市，该规划的理想主义在于融合欧洲列强的城市空间特征。英国、德国、法国、西班牙、意大利等小城镇都以上海大城区为中心。

从目前来看，松江新城是上海郊区第一个基本建成的新城。占地一平方公里的泰晤士小镇是新城的核心功能项目，也承载着各种创新和实验意义。但后来很长一段时间，无论是泰晤士小镇还是一城九镇，都成为业界热议的计划性失败案例。

原因是，在私家车普及之前，松江等地区在2010年之前对于上海人来说还是太遥远。商圈集中，上海产业空间布局由单核心产业中心向网格状拓展。一城九镇规划将长期实施。它在纸上停留了一段时间。俗话说，计划再计划，就挂在墙上。

10年后，我发现事情真的发生了变化。魔幻之城确实是一座魔幻之城。现在回想起来，上海十年来制定的大胆规划计划已经实现，尽管还存在不足。

自2013年以来，泰晤士小镇的入住率快速增长，目前已达到50%。原因在于三点：

一是私家车普及带动文化旅游消费升级。

其次，轨道交通9号线和沪杭高铁的开通，带来了更加密集的日常旅游人流。

三是松江新城建设日趋成熟。

这种区域经济的变化直接导致泰晤士小镇周边主要资源发生巨大变化，小镇的发展也顺势而为。

首先是轨道交通。

应该说，在上海这样的超级大都市，轨道交通已经成为承载城市交通和人员的主要交通工具。与纽约、东京等世界同类城市相比，其轨道交通承载了80%以上的出行人口，而上海的承载比例仅为60%。

从鬼城到入住率50%，这或将成为特色小镇的典型案例

应该说，松江新城、大学城等多个轨道交通站点的设立，极大地改变了泰晤士小镇的客流状况。

接下来是大学城。

泰晤士小镇旁边的大学城资源确实是国内不可多得的教育资源。院校有上海外国语大学、上海国际贸易学院、上海立信会计学院、东华大学、上海工程技术大学、华东政法大学、复旦大学上海视觉艺术学院等， 150,000 名学生注册。事实上，这个团构成了泰晤士小镇的主要旅游团之一。

此外，整个松江新城的常住人口已经达到近200万。根据上海“十三五”规划纲要，松江新城、嘉定新城、青浦新城、南桥新城、南汇新城将建设成为长三角综合城市群的高标准定位城市群的节点城市，对于同样是市场小镇的地方政府和开发商来说，确实是一个梦想。

最后，周边大型旅游项目不断实施，将项目从偏僻小镇转变为区域性旅游目的地。

应该说，松江区的旅游资源极其丰富。根据最新的“十三五”规划，未来松江游客总量将达到2000万人次。从区域发展总体规划来看，整个松江旅游规划以佘山国家旅游度假区作为区域旅游发展的核心增长极，贯穿“浦南-松江老城-松江新城-佘山度假村”水上旅游线。

此外，松江将重点开发“华亭湖—深井塘—张家浜”线路，串联“泰晤士小镇—大学城—广富林—辰山植物园”，打造一条观赏两岸山水的道路。河。可见，整个泰晤士小镇已经成为松江旅游规划的重要节点。同时，与辰山植物园、欢乐谷、广富林遗址公园、佘山风景区、月湖雕塑公园等旅游项目相比，泰晤士小镇正好处于区域旅游休闲度假的节点。

回顾英式小镇的规划，质感、规模、色彩、生态、文化都无可挑剔

从名字就可以看出，泰晤士小镇的规划和打造本身就是一个命题构成。阿特金斯当年的计划应该说在10年前就解决了这个问题，并且成为了该公司的名作。应该说，到目前为止，这样的规划质感、道路规模和建筑风格都没有落后。

从官方规划文件来看，整个规划可以解读为：小镇充分依托松江良好的生态环境，引入细腻的城市肌理、亲密的空间尺度、混合用途的步行街区、丰富的色彩缤纷等设计理念。城市立面追求人与自然的最佳和谐，体现松江新城浓郁的现代、国际、生态、旅游文化氛围。

此次规划中值得关注的是交通路线的处理。从总体规划来看，一条连续的多功能步行街和湖滨英式广场成为总体规划的主轴。它们也是居民和游客聚集、表演、放松和社交的好去处。它们层次丰富、引人入胜，整体氛围充满生活格调。和乐趣。

以上是行业检查时通常重点关注的方面。不过，我对这个计划的分析更多地集中在几个重要的细节上。

首先我们来看看这个小镇的一些重要规划数据。

整个小镇总建筑面积50万平方米，面积100万平方米，容积率0.5。从产品类型来看，包括别墅、商业街区、公共设施三个层次。

从体量分布来看，泰晤士小镇拥有商业街区、写字楼、学校、酒店、体检中心、健身俱乐部、10个封闭式住宅小区、2个开放式住宅楼和1个开放式商住区。整个泰晤士小镇建筑面积约50万平方米，其中22万平方米为配套设施和商业区。

这种被别墅包围的小镇，在现在的上海郊区还是很罕见的。而且通常情况下，在一个被独立别墅区包围的小镇上工作是很困难的。但正如上面分析的那样，泰晤士小镇周边的环境是一个不可忽视的因素。其他项目不得盲目照搬其规划比例数据。

其次，我们看一下城镇中心是如何处理的。

最值得关注的是城镇中心街区的规划。这里的建筑性质是商住混合体，称为家居式店铺。即一层为商铺，二、三层为住宅。我们来看看这样的立面形状（如下图）。

从鬼城到入住率50%，这或将成为特色小镇的典型案例

这样做的好处是，在城镇建设初期，商住混合的产品业态有利于人口的引进，大量的中心商业不会因为规模过大而空置或闲置，从而可见鬼城人气不足。影响。但问题是，一旦小镇人气化、运营成熟后，商业街的大量人流就会与二三层日常居民所要求的私密居住环境发生冲突。

今天的泰晤士小镇就存在这样的问题。我们来看看下面的新闻。

写到这里，看到这样的规划结构，我突然想到了最近在上海很火的新城————绿地长岛的总体规划。

当我们将泰晤士小镇总体规划与绿地长岛总体规划进行对比时，我们可以发现，对于同一个城镇中心，或许由于政府规划政策的限制，绿地长岛的商业规划是4层和5层的纯商业建筑。可以预见，这种商业布局将在小镇投入运营后的相当长一段时间内给投资和运营带来巨大的压力。

婚庆、旅游、文化创意、公共设施四大产业群构成了小镇业态特色。

总体来看，经过10年的积累，小镇工业已经从无到有，开始按照工业生态环境的模式成长。如今，小镇产业群包括婚庆产业、文化旅游配套服务业、公共服务业、媒体创意产业四大领域。下面我们分别来看一下。

1、从婚纱基地到婚庆产业，小镇的主要产业定位

小镇建成后不久，就因其独特的英伦风情，被评为2005年上海最佳婚纱摄影外景地。从此，镇上的工业蓬勃发展。

如今，只要天气晴朗，总有络绎不绝的情侣来小镇拍婚纱照。平均每天有不少于100对新人来镇上拍婚纱照。有时，一天甚至有300对情侣。一年的时间里，大约有4万对夫妇在小镇完成了一生中最幸福的事情。

目前，包括索菲亚、巴黎婚纱等知名品牌在内的婚纱摄影机构数量已从2006年的5家增加到22家，小镇的婚纱产业已初具规模。据不完全统计，2015年全镇婚纱照产值接近亿元。

除了目前开设的54家主要经营时尚休闲行业的企业外，数十家国际时尚品牌最近也悄悄“盯上了”泰晤士小镇：巴黎婚纱总部正计划将总部迁入小镇，拓展婚庆业务，而日本专业一站式婚礼场地公司Vera Palace也向泰晤士小镇伸出了橄榄枝。上海奥斯汀服饰有限公司是多个欧洲著名品牌服装的中国总代理，拟在小镇设立品牌区域总部和展示中心。

2、旅游业：餐饮、休闲度假构成主流，特色娱乐项目仍稀缺。

观光旅游为小镇带来了源源不断的人气。应该说，从2007年开始，一些旅游团已经逐渐开始来了。

这里的旅游团情况如下：

一般情况下，早上小镇上总会有一些“日落之旅”。有的旅行社组织都市银发游客免费游览泰晤士小镇，下午再去朱家角古镇。这样，就形成了“中西”的联系。白天，小镇还接待各类“参观考察团”，他们是来自各地的规划设计、房地产建设、城建、政府巡视等考察队伍。平均人数每天可以到达8000人。

除了游客和参观团体外，这里也是一个休闲度假小镇。越来越多的人来镇上吃饭、喝酒、喝茶、娱乐、开会。据了解，目前镇上已有4家旅馆，床位达1000个，但供应依然紧缺，经常出现一房难求的情况。不仅如此，镇上还建有两座现代化电影院。此外，镇内还建有大大小小的会议场地40个，可为商务团队提供会议场地。世博会期间，70%的松江游客参观了泰晤士小镇。

但从我个人的实地考察经验来看，小镇的主要游客是来自周边大学城的年轻人。他们的到来给小镇带来了活力，但这群顾客的有限消费能力也导致了小镇旅游配套产业的低端性。

那么这么多游客来镇上到底做什么呢？下面我们就来看看小镇旅游地图上呈现的主要项目。

从鬼城到入住率50%，这或将成为特色小镇的典型案例

确实，看完这张图，我承认我还是有点失望。从这里旅游项目的设置来看，每年接待游客近200万人次。小镇除了看特色的广场和街道，就只有一些美术馆、美术馆可以看。这里似乎没有什么特别高品质的娱乐活动。项目。

如果我们比较泰晤士小镇和迪士尼小镇，我们会发现两者在旅游商业设计方面还是有很大不同的。也许有人会说，政府决策层把泰晤士小镇定位为生活小镇，但自从这里建成了如此美丽的街区景观，数以百万计的游客来到这里后，一切都发生了变化，我们必须仔细思考。旅游业的配套问题成为难题。

这是该镇目前正在努力解决的问题。当然，这些问题与投资主体和收入模式有关。如何妥善处理这些综合性问题，成为泰晤士小镇面临的棘手困境。

至于小镇内部的配套商业业态，则比较容易解决。

具体来说，小镇商业规划以婚庆产业区、时尚艺术区、度假休闲区、餐饮会所区四大商业功能组团为主；并辅以特色商品区和文化展示街。其中，R8商业街以牛津街东西为分界点，分为南北动态区域，昼夜分明。南部地区为活力区，主要业态为热闹且长期经营的业态，如餐厅、酒吧等；该区域为静态区域，营业时间短，以白天为主，如购物、美术馆等。

此外，由于人流量大，泰晤士小镇拥有电动车、火车、游艇、划艇等多种休闲项目，也成为了一项赚钱的生意。

随着人气的聚集，小镇的公共设施也逐渐完善。

随着移动普及的聚集，小镇居住的受欢迎程度也开始慢慢上升。据统计，小镇入住率已达50%左右，另有20%已开始装修。

通常，我们判断一个小镇项目的成熟度时，除了常规的住宅入住率、商业店开业率之外，小镇的公共配套设施也是非常重要的标准。

无论是英国早期规划大师霍华德在《明日田园城市》提出的理想小镇原型，还是著名的宋镇的大众规划，又或者是万科著名的良渚文化村，都非常注重小城镇。公共设施。文化、健康、精神和安全需求构成了该镇对居民和游客的吸引力的核心。

就这一点来说，应该说泰晤士小镇的配套设施是领先于这么多小镇的。教堂、可容纳6000个中高端顾客群的高端体检中心、幼儿园、健身俱乐部、美术馆、城市规划馆、私人博物馆等公共配套设施的逐步开放，标志着这里的建成小镇的配套设施。

政府主导建设、免费入镇的小镇模式能否长久？

关于泰晤士小镇，我从公开渠道得到的数据是这样的：2015年，它接待了180万名旅客，每个周末给小镇带来的环境压力已经令人担忧。正如乌镇商贩陈向红所说，目前年客流量800万人次，首要问题不是盈利，而是景区的承载能力已经达到极限。

由此我想到了几个核心问题：

首先是城镇是否收费的问题。二是城镇环境承载力问题。三是城镇停车问题。

如果是按照旅游目的地来建设，那么就需要系统分析这里游客的需求并妥善解决。迪士尼就是最好的参考。我们仔细研究迪士尼，发现游客停车问题、旅游景点更新问题、承载能力问题这些旅游目的地常见的问题，在迪士尼乐园的规划中都得到了系统的解决。正如业内专家告诉我的那样，上海迪士尼主题公园的运营成功是必然的，因为它是系统性的胜利。一个公司再有实力，在中国迪士尼乐园这么大的土地上经营是没有问题的，但如果想要建设迪士尼度假区，就需要建立一个庞大的体系。