与沟庄类似，由于供应和爆发预期的双重影响，石北东今年也被购房者“抛弃”。目前在售的新盘销售遇到了相当大的阻力，这与两年半前相同。住房难求的城北和城东新房的火爆形成了鲜明的对比。
与此同时，地处江南、萧山的湘北则完全相反。抽签活动极其火爆，导致整个钱塘江南岸新建房屋超过3万套。
市场已形成强烈共识。看来江南刚刚改革开放，在湘北买新房是最好的选择。简直就是2024版的石北洞和宁威。
江南最好的30000+轮换也是萧山。如今的湘北真的比石北东强得多吗？能否形成类似于彩票人气差异化的真正价值差异？
对此，今天我们重点关注中海普翠云集案例，该项目是目前城东北地区在售售价最低的项目，限价3.4万，与售价仅差1500元。限湘北。
综合对比湘北新房一探究竟。
中海城东北地块位于城市东北部东部区域。目前城北限价最低，3.4万。具有一定的价格优势，但也直接导致项目定位稍稍偏离市场。这个问题暂时不讨论。稍后再说。
我们先来看看该地块的具体情况：
蒲翠云集周边配套及楼盘分布
地块东侧为滨江早期项目——江南名府，北侧为交付不久且限价相同的滨江悦朝府，南侧为建设二路及东北部的老新华瑞庆路。城内，西侧是现状：公安大队和交通违法处理中心。
距离近期交付的滨涛映月约450m，距离最近的地铁站建设三路站约1.3km。同时，东侧大部分建筑并不毗邻高铁线路。
总体来说，在城市东北东部地区还算不错，但由于一些老建筑，城市界面不是很好。
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城市界面南侧原始绿意聚集|拍摄：KE
教育方面，西侧不远处有世信小学和一所正在建设的初中。前者是萧山银河实验小学分校。此外，随着周边密集改善的商品房，也可视为该地区优质的成长型教育支撑。
可见，客观上普翠云集项目先天的统一性还不错。最大的缺点就是地铁稍远，东北角离高铁线稍近。其他方面，总体来说还是可以接受的。
再加上土地面积较大，如果项目定位符合当前的市场和行业，就有可能拿出一个比较好的项目。
但或许是因为地价及各方面的一定优势，开发商在项目定位上略有偏差。最小的公寓为110平方米，最大的公寓为132平方米和150平方米。按照限价计算，总门槛价达到370。万。
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桂月云翠|拍摄：KE
370万目前基本上是该市东北部二手小户型的总价区间。另外，后续竞品在产品力上太过突出，总价控制在98平米小面积。
即使普翠云集具有一定的单价优势，如果总价、区位、产品不突出，市场竞争力也必然受到明显压制。
如果再考虑到目前购房者对于板块供应的极度恐惧以及随后新房的大规模交付，在多方面的影响下，以普翠云集为代表的新房自然面临着不可避免的、看得见的压力。
回望湘北。
限价3.25万，还有绿城、海威、中天品牌加持，是江南必看项目。不仅如此，湘北与城东北不同。这是一个多年来一直供不应求的行业。最后的新房还是阳光城尚府。
不远处就是滨江区和滨康天耀城。后者5万+的限价，直接给湘北新房带来了强烈的负面影响。
从一些追求回报和购房安全的购房者来看，湘北项目没有供应冲击，有价格优势，还有滨江5万+限价给予的差价保护。无论如何，这就像一个确定的挥杆。
事实上，这也是事实。购房者没有错。从3万级的住宅来看，湘北确实拥有江南最好的承受能力，甚至还具有同级别新房少有的倒挂属性。
但这一切都是建立在32500的限价基础上的。
鲜北界面与阳光城尚府|摄影：KE
购买价3.25万元，湘北新房在新一代产品的加持下，仍可享受一定的价值溢价。与阳光城尚府等直接竞争对手相比，湘北新房的合理估值大致在3.5万至3.8万之间。很难超过4万。
事实上，由于停车位问题，湘北新房的实际购买价格并不在3.25万。
按两个车位65万元计算，扣除单个车位15万元左右的市场价值，项目新建房屋的平均单价要增加2500元。
也就是说，湘北新房实际单价已经达到3.5万，非常接近目前市场静态价格预估。
即使有反转，两边的反转也只有3k以内。
有些读者可能不同意我的价格估计，认为应该更高。要回答这个争议，我们需要回到萧山江南板块的价值排名。
接下来我们就来谈谈吧。
与萧山人民广场、老城等板块不同，萧山市北、宁渭、湘北这些萧山传统周边板块的价值更多依赖于滨江区、奥体、甬江的需求溢出。萧山购买力的提高是第二。
从这个核心板块的价值支撑关系出发，距离奥体、滨江区政府、邕江前线最近的板块，或者与这些板块联系更紧密的板块，价值更高。
石北溪|摄影：KE
所以在市北西、市北东、宁渭和湘北板块中，市北西一定大于市北东、宁渭和湘北。
由此看来，湘北交付后的次新价格很可能只能排在市北西、市北东核心区的次新价格之后。目前，市北西部分次新产品和市北东核心区次新价格已达到4万-。
如果湘北慈鑫保持一定的合理价差，将达到35000-38000的估值区间。
因此，尽管该项目在加上车位溢价后仍会出现一定的价格倒挂，而且将是江南最好的3万级新房项目，但市场预期也不能太高。
毕竟湘北毕竟是萧山。隔壁老子新一台售价33000+，隔壁正品滨江子新333.54万科金辰之光售价35000+。
现在的湘北很好，但不会飞得太高，更不会期望太高。
三百七十万的普翠云姬想要和湘北碰撞，是很难的。如果是330万呢？也许结果会有所不同。
如果再加上江南罕见的3万级的房屋品质，那就更不一样了。
这正是普翠云集市场和产品策略的调整。江南不是没有真正的铝板改良3万吗？那我就去看看近年来江南少见的3万级四面铝板配置。
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普翠云集高铁噪音测试|拍摄：KE
价格门槛高的问题可以直接用售价3万元的最新楼盘（靠近高铁线）来解决。总起征价直接达到330万，较低楼层的房子甚至可以接近300万。
这还没完，300万分配给整个城市东北部，可能是第二卷的示范区：
原始绿云聚集|摄影：KE
三座又大又宽的大门，内敛又不失仪式感，还有三个景观水系样板地段，甚至还有一个度假村风格的泳池式综合区。
地下会所及主题架空楼层也已竣工。虽然整体观感体验与同区域竞品新房略有差异，但基本达到了杭州同价位新房中较高的水平。
原始绿云聚集|摄影：KE
再加上罕见的四面铝板立面，在城市东北部的房屋品质中位居前列的概率不小。
再加上与奥体的地理联系更加紧密，区域配套设施更加成熟，以价格和时间换取空间、拥有突出的3万级产品实力的普翠云记在该地区乃至整个江南已经完全具备可比性。至首蒲翠云记。不一样。
3万多元的石北东优质新房和3.5万元的湘北新房哪个更好？
考虑到后续新房供应、次新房挤兑、楼宇噪音等不利因素，湘北可能会更好。
但事实上，两者之间的距离和价值可能并不像市场共识和市场热情所表明的那么大。
原始绿云聚集|摄影：KE
甚至有可能，根据现有的实际价格（湘北3.5万，普翠云集3万）和品质（湘北平均，普翠云集整体品质顶尖），两者真正的承受能力正在快速接近。
湘北的香味没那么香，石北洞的压力也大，但也不一定是坏事。
在神奇的杭州新房市场中，购房者有时并不探究真正的价值或适合性，而只是寻求安全感。
从安全感来看，湘北优于东北城市。没有人悲观，也不担心新房交付的影响。
回到湘北生活之后，也许你也应该看看石北洞。
用户评论
别在我面前犯贱
方浩方叔叔007，你这标题真有意思，湘北和石北洞在篮球场上各有特色，没想到你这么评价，我也想去看看。
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墨城烟柳
哈哈，方叔叔，你这是在调侃还是真这么认为呢？我觉得湘北和石北洞都有各自的优势，不能一概而论啊。
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歇火
方浩叔叔，我觉得湘北在很多篮球迷心中可是神一样的存在呢，你这么说是不是有点不尊重历史啊？
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浮光浅夏ζ
湘北再香，也挡不住石北洞的崛起啊！方叔叔，你这篇博文让我对石北洞刮目相看。
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大王派我来巡山！
方叔叔，你这标题太扎心了，湘北和石北洞都是篮球迷心中的圣地，你怎么能这么说呢？
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_心抽搐到严重畸形っ°
方浩叔叔，你这篇博文让我看到了篮球的多样性，湘北和石北洞各有各的魅力，期待你的更多精彩分析。
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请在乎我１秒
湘北那么香，石北洞那么差，这对比有点强烈啊！不过我也想看看你如何评价他们的。
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浅笑√倾城
方叔叔，你这篇博文让我对篮球有了新的认识，原来湘北和石北洞也有不那么完美的地方。
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代价是折磨╳
哎呀，方浩叔叔，你这标题让人有点不舒服，但不得不说，你这样客观评价也挺好的。
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玻璃渣子
石北洞没那么差，这话听起来有点讽刺啊！但我同意你的观点，每个地方都有它独特的魅力。
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猫腻
方叔叔，你这篇博文让我对篮球有了新的看法，原来湘北和石北洞都有自己的闪光点。
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万象皆为过客
湘北那么香，石北洞那么差，这种对比让人有点不快，但你的分析很到位，谢谢分享。
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追忆思域。
方浩叔叔，我觉得你这篇博文很有深度，湘北和石北洞各有千秋，你这么评价也很有道理。
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鹿先森，教魔方
石北洞没那么差，这话让我想起了自己的家乡，也许每个地方都有被人忽视的美好。
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开心的笨小孩
方叔叔，你这标题太吸引人了，我原本对石北洞没什么印象，现在却想了解了解。
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ok绷遮不住我颓废的伤あ
湘北那么香，石北洞那么差，这话让人不舒服，但我也想听听你的见解。
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﹏櫻之舞﹏
方浩叔叔，你这篇博文让我对篮球有了新的认识，原来湘北和石北洞都有自己的特色。
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桃洛憬
石北洞没那么差，这话让我想起了自己在篮球场上的经历，每个地方都有它的故事。
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残留の笑颜
湘北那么香，石北洞那么差，这种对比让人深思，也让人对篮球有了更深的理解。
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