上海“豪宅”的变迁史

最近有机构发布统计报告称，2015年四季度，上海出现成交单价超过26万元/平方米天价豪宅，为上海老字号豪宅汤臣一品项目。这一价格令众人咋舌。究竟什么才能称得上是

豪宅一度售价仅15000元/平方米

记忆力好的人可能还记得2002年梁朝伟说出的浓浓港味的“世茂滨江花园”四个字；但可能很少有人知道，当年这则广告的女主角是姜文的妻子、女演员周韵。很少有人知道的是，2002年，世茂滨江花园均价为15000元/平方米，与今天郊区外的新建商品房。

世茂滨江花园位于黄浦江畔，地址为潍坊西路1号，堪称上海“豪宅”的先驱之一。 2002年，距今仅14年，正在争夺新高档住宅区地位的大宁地段还没有名字。被称为“灵石路至北滘火车站一带”，均价3633元；今日碧时，云段仍与金桥混杂，均价4334元至5000元；如今的徐汇滨江、新江湾城，仍是工厂区，一片荒凉。

由此看来，当时15000元/平方米的均价确实可以称得上“豪宅”。广告中，梁朝伟和周韵确实展现了上海人日常生活中与当时上海不同的片段：英式草坪、衣帽间、鸡尾酒会和红酒杯，当然最重要的是一览无遗。落地玻璃窗外可欣赏黄浦江风景。

与“世茂”竞争的是“仁恒”。仁恒滨江公园也位于小陆家嘴，靠近黄浦江。价格从12000元/平方米到24000元/平方米不等，似乎比“世贸中心”还要好。仁恒品牌表现不错，后来陆续在天山、连阳等地拿地建设。时至今日，上海仍有不少仁恒粉丝。光是用仁恒这个词，就比周边品牌贵20%。

在上海四位数房价时代，世茂和仁恒不仅以罕见的五位数价格推广“豪宅”概念，还带来了新加坡、香港等地的“豪宅”概念到上海。但平心而论，当时所谓的“豪宅”其实只是金字塔顶端的一小部分人（大多是外国人）的“奢侈享受”。对于大多数还住在老巷子、老作坊里的普通人来说，何说“豪宅”与任何人无关。

汤臣一品十年未涨价

2006年，上海房地产市场发生了一件划时代的事件：汤臣一品上市。即使不是上海人，听到这个消息也会有印象：上海一房地产项目标价为11万元/平方米的“天价”。

上海“豪宅”的变迁史

“只有你疯了才会买，对吧？”这是当时的主要评论。 2006年，虽然出现了一波涨价潮，上海中心城区的房价大多超过万元，但11万元的单价仍然完全超出了人们的想象。寸土必争的老卢湾均价是全市最高的，每平方米不到4万；在如今“奇贵”的静安，均价仅为每平方米2万+；位于陆家嘴滨江的“顶级豪宅”大多售价也谨慎在每平方米5万至6万至6万之间。

然而，到了2006年，陆家嘴不再是上海唯一的豪华住宅区。在“老凯勒”的浦西法租界，以前的卢湾、徐汇已经追上了；喜欢宽敞空间的人有更多选择。当时花木联洋主打别墅，佘山也可以卖很低密度的独栋别墅。黄浦江两岸的价格和价值正在慢慢显现。从新天地改造开始，市中心的顶级公寓也慢慢涌现。此外，长宁的房价一直居高不下，得益于虹桥别墅区。像谭宫这样的独栋别墅造价过亿，而且数量稀少。即使你有钱，也不一定能买到。当然，市中心的一些顶级老平房也有固定的客源。

但从投资价值上来说，2006年购买汤臣一品确实不划算。即使到了今天，陆家嘴狭小的地区的新房也只有几十万平方米。在大宁等地区，这个数字已经增加了好几倍。这大概只能说汤臣集团很会做生意。或者说，虽然房价开始飙升，但大多数上海人仍然有脚踏实地的生活需求；所谓的“豪宅”并没有受到太重视。

高房价时代的悲情喜剧

上海“豪宅”真正的高速发展直到去年，也就是2015年才出现。不少机构将2015年称为“豪宅元年”，统计数据显示，上海“豪宅”成交量再创新高。真的有这么多“豪宅”吗？是和不是。

从价格来看，当然是的。中原地产的分析报告中一直有“豪宅”板块。分析人士表示，自五六年前发布报告以来，单价每平方米4万元以上的房产就被归类为“豪宅”。但去年，他们发现这部分空间有点不够。中环，甚至外环，还有4万元/平方米以下的房子吗？结果自然是全是“豪宅”。

从装修设施来看，应该是一样的。全装修早已成为行业趋势。随着房价越来越高，业主买单，高品质的装修必不可少。这从房型上就可以看出：——现在有90平米的一居室、130平米的两居室、180平米的三居室。设有客厅、中西厨房、全套套房、朝南的主浴室、男女更衣室。分离并不奇怪。在看房之前，很多人都想：“这个地方要六万元。”看完房子后，他们一想到更好的生活，就真的签了合同。